Riscos de Investir em FIIs: O Que Você Precisa Saber

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) estão entre os preferidos dos investidores que buscam renda passiva no Brasil. Eles permitem acesso ao mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis diretamente e ainda contam com a isenção de IR sobre dividendos (quando atendidos os requisitos legais).

Mas, assim como qualquer investimento, os FIIs apresentam riscos. Em setembro de 2025, a taxa Selic permanece em 15% ao ano, patamar elevado que torna a renda fixa extremamente competitiva. Isso reforça a necessidade de entender bem os riscos antes de aplicar.

Neste artigo, exploramos os principais riscos de investir em FIIs, com exemplos práticos e cálculos atualizados para o cenário atual.

1. Volatilidade das Cotas

O preço das cotas dos FIIs varia diariamente, influenciado por fatores como juros, inflação, vacância dos imóveis e até o humor do mercado. Imagine a seguinte situação:

• Você comprou uma cota de FII por R$ 100,00.

• Esse fundo paga 0,67% ao mês em dividendos, ou seja, cerca de R$ 6,70 por mês (equivalente a 8% ao ano).

Agora, com a taxa Selic em 15% ao ano, muitos investidores começam a comparar esse retorno com alternativas de renda fixa, que oferecem rentabilidade alta e com risco muito menor. Nesse cenário, o mercado passa a exigir um retorno maior dos FIIs para justificar o risco.

O valor da cota pode cair de R$ 100 para R$ 80 ou até menos, mesmo que os dividendos permaneçam os mesmos. Isso ocorre porque, ao cair para R$ 80, aquele mesmo pagamento de R$ 6,70 representa um retorno proporcionalmente maior (aproximadamente 10% ao ano), tornando o fundo novamente atrativo para os investidores.

Esse é o reflexo direto da volatilidade das cotas dos FIIs: o preço no mercado se ajusta constantemente para equilibrar risco e retorno.

O IFIX, índice de FIIs, sofre pressão sempre que o Copom mantém os juros elevados, já que o investidor compara com títulos públicos e CDBs, de risco menor.

2. Risco de Vacância

Um dos maiores riscos de investir em FIIs é a vacância, ou seja, quando parte dos imóveis do fundo fica desocupada. Isso reduz a receita de aluguéis, mas as despesas fixas continuam, diminuindo a distribuição de dividendos para os cotistas.

Imagine um fundo imobiliário com 10 imóveis, cada um alugado por R$ 1.000,00.

• Receita total: R$ 10.000/mês.

• Se 2 imóveis ficarem vazios, a receita cai para R$ 8.000/mês.

• Como as despesas fixas permanecem as mesmas, o rendimento líquido para o investidor pode cair mais de 20%.

Impacto no cenário atual (2025):

• Lajes corporativas ainda enfrentam vacância elevada em regiões menos valorizadas, o que pressiona a rentabilidade desses FIIs.

• Shoppings e galpões logísticos, por outro lado, têm mostrado maior resiliência, impulsionados pela retomada do consumo e pelo crescimento do comércio eletrônico.

Por isso, ao analisar um FII, é essencial observar a taxa de ocupação e a localização dos imóveis, já que esses fatores influenciam diretamente a distribuição de dividendos.

3. Diluição de Cotistas

Outro risco importante nos Fundos Imobiliários (FIIs) é a diluição de cotistas. Esse efeito acontece quando o fundo faz uma emissão de novas cotas para captar mais recursos. Embora isso possa ser positivo, já que o dinheiro arrecadado pode financiar novas aquisições, existe o risco de redução da participação e dos rendimentos de cada investidor que não acompanha a emissão.

Exemplo prático:

• Um fundo tem 1.000 cotas em circulação e distribui R$ 10.000/mês em dividendos.

• Cada cota recebe R$ 10,00 de rendimento.

• O fundo decide fazer uma emissão e dobra para 2.000 cotas, mas, no curto prazo, a receita dos aluguéis continua em R$ 10.000.

• Resultado: cada cota passa a receber apenas R$ 5,00.

Ou seja, o cotista que não participou da subscrição acaba diluído, recebendo menos dividendos por cota.

Com a Selic em 15% ao ano, muitos investidores estão mais seletivos em participar de novas emissões de FIIs. Isso pressiona os fundos a apresentarem planos sólidos de alocação dos recursos, sob risco de perderem a confiança do mercado e aumentarem a diluição dos cotistas.

Antes de investir, sempre avalie:

• A estratégia da emissão (para crescimento real ou apenas para pagar dívidas).

• O preço de emissão (se está atrativo em relação ao valor de mercado).

• A capacidade do fundo de gerar renda adicional após captar os novos recursos.

4. Gestão Ineficiente

A gestão de um Fundo Imobiliário é um dos fatores mais decisivos para sua performance. Uma administração ineficiente pode prejudicar diretamente os cotistas, seja por má alocação de recursos, negociações desfavoráveis, excesso de vacância ou até custos administrativos elevados.

Exemplo prático:
Imagine um FII que possui 5 prédios comerciais bem localizados. No entanto, a gestão demora a renegociar contratos ou não investe na modernização dos imóveis. Como consequência:

• Empresas inquilinas buscam alternativas mais modernas.

• A vacância aumenta gradualmente.

• A receita com aluguéis cai, e os dividendos distribuídos aos cotistas também diminuem.

Nesse caso, mesmo com ativos de qualidade, a gestão ineficiente destrói valor para o investidor.

Com a Selic a 15% ao ano, a eficiência da gestão se tornou ainda mais crítica. Investidores estão comparando os FIIs com aplicações de renda fixa que oferecem retorno alto e seguro. Fundos com gestão fraca perdem espaço rapidamente, enquanto aqueles com gestores ativos e transparentes conseguem manter a confiança do mercado.

O que observar antes de investir:

• Histórico da gestora no mercado.

• Transparência dos relatórios gerenciais.

• Taxas cobradas (administração e performance).

• Capacidade de adaptar a estratégia diante das mudanças do cenário econômico.

5. Sensibilidade à Selic

Um dos principais fatores que impactam os Fundos Imobiliários (FIIs) é a taxa Selic, que influencia diretamente a atratividade do investimento frente à renda fixa. Quando a Selic está alta, como em 15% ao ano em 2025, os investidores tendem a migrar para aplicações mais seguras, pressionando o preço das cotas dos FIIs.

Exemplo prático:

• Suponha um FII que distribui R$ 9,00 anuais de dividendos por cota.

• Com a Selic em 15% ao ano, muitos investidores preferem Tesouro Selic ou CDBs, que oferecem retorno maior e risco menor.

• Para atrair investidores novamente, o preço da cota precisa se ajustar. O cálculo aproximado:

Ou seja, o valor da cota pode cair de R$ 100 para R$ 60, mesmo que os dividendos continuem os mesmos.

• Com a Selic elevada, a renda fixa se torna mais atraente, aumentando o “custo de oportunidade” dos FIIs.

• Fundos com alta vacância ou gestão ineficiente sofrem ainda mais pressão, pois os investidores exigem retornos mais altos para compensar o risco.

• Fundos bem geridos e com imóveis em setores resilientes (logística, shoppings bem localizados) conseguem manter a demanda e reduzir a volatilidade.

Antes de investir, compare sempre o dividendo esperado do FII com o rendimento de renda fixa, considerando o seu perfil de risco e horizonte de investimento.

Como Mitigar Esses Riscos

✅ Diversifique entre FIIs de tijolo (imóveis físicos) e papel (lastreados em CRIs).
✅ Acompanhe relatórios: vacância, contratos e perfil dos inquilinos.
✅ Prefira fundos com gestão sólida e transparente.
✅ Compare dividendos com a Selic e renda fixa antes de investir.
✅ Foque no longo prazo: volatilidade de curto prazo é inevitável.

Os FIIs continuam sendo uma alternativa interessante para renda passiva e diversificação, mas em 2025 os riscos estão mais evidentes. A Selic em 15% ao ano pressiona os preços das cotas, a vacância segue como desafio em alguns segmentos e a gestão faz toda a diferença na performance.

Para o investidor que busca construir patrimônio, a lição é clara: diversifique, acompanhe os fundos e mantenha foco no longo prazo.

🔎 Referências:

• Banco Central do Brasil – Taxa Selic

• Agência Brasil – Selic em 15%

• B3 – Índice IFIX

• Fiis.com.br – Notícias sobre FIIs