FIIs de Tijolo: Vale a pena investir em imóveis na Bolsa em 2025?

O brasileiro sempre teve uma relação forte com o mercado imobiliário. Ter um imóvel próprio, seja para morar ou para alugar, sempre foi visto como sinônimo de segurança. Mas, com a evolução do mercado financeiro, surgiu uma alternativa mais acessível e prática: os Fundos Imobiliários (FIIs).

Entre eles, os FIIs de tijolo se destacam por investirem em imóveis reais, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e hospitais, gerando renda recorrente para os cotistas. Mas será que em 2025, com a Selic em alta e o mercado aquecido, esses fundos continuam sendo uma boa aposta? Vamos entender.

Os FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos. Diferente dos FIIs de papel (que compram títulos de crédito imobiliário), os de tijolo compram e administram imóveis reais (shoppings centers, galpões logísticos, hospitais, clínicas, lajes corporativas, hotéis), recebendo aluguéis que são distribuídos mensalmente aos investidores.

Fontes de retorno nos FIIs de tijolo — renda, valorização e venda de ativos

Os investidores em FIIs de tijolo costumam obter retorno por três vias principais. A primeira é a renda recorrente, que vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis que compõem a carteira do fundo. Esses valores são distribuídos mensalmente aos cotistas e funcionam como uma espécie de “salário extra”, geralmente com boa previsibilidade, já que muitos contratos de locação são de longo prazo e contam com cláusulas de reajuste pela inflação.

A segunda forma de retorno é a valorização patrimonial, que ocorre quando os imóveis do fundo ou as próprias cotas se valorizam no mercado. Isso pode acontecer por diversos motivos: aumento do valor de mercado dos imóveis, melhoria da gestão, queda nas taxas de juros ou maior procura por cotas de FIIs. Na prática, o investidor pode ganhar tanto com os dividendos recebidos mês a mês quanto com a valorização do preço da sua cota ao longo do tempo, combinando renda passiva e crescimento patrimonial.

A terceira — que às vezes é esquecida — é o retorno pela venda de ativos. Quando o fundo vende um imóvel por um preço superior ao valor contábil, esse ganho realizado aumenta o valor patrimonial do fundo e pode ser (a) distribuído aos cotistas como distribuição extraordinária/amortização; (b) usado para reduzir dívida ou recompor caixa; ou (c) reinvestido na compra de outro ativo com potencial de geração de renda. O efeito prático depende da política do fundo e da decisão da gestão: a venda pode gerar um ganho pontual (boa fonte de lucro) ou, se mal cronometrada, pode cristalizar perdas. Por isso, ao avaliar um FII, confira sempre o histórico de alienações do portfólio e a destinação dos recursos obtidos em vendas.

Como funcionam na prática os FIIs de Tijolo?

Na prática, os Fundos Imobiliários de Tijolo funcionam como um “condomínio de investidores” que se juntam para adquirir imóveis físicos. O processo começa com a captação de recursos no mercado, feita por meio da emissão de cotas. Cada investidor que compra uma cota passa a ser dono de uma fração do fundo. Com esse dinheiro, a gestão do FII pode comprar diretamente os imóveis (shoppings, galpões logísticos, hospitais, lajes corporativas etc.) ou, em alguns casos, adquirir participação em empreendimentos já em funcionamento.

Uma vez adquiridos, esses imóveis são locados a empresas, redes varejistas, hospitais ou indústrias, que pagam aluguel regularmente. Essa receita é centralizada pelo fundo e, após descontadas as despesas, é distribuída mensalmente aos cotistas. Para pessoas físicas, esses rendimentos contam com isenção de Imposto de Renda, desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e seja negociado em bolsa, além de atender às regras da CVM.

Imagine que um fundo planeja comprar três shoppings avaliados em R$ 500 milhões no total. Para levantar esse capital, o fundo faz uma oferta pública de cotas (IPO ou follow-on). Suponha que cada cota seja precificada em R$ 100. Para atingir a meta, será preciso emitir 5 milhões de cotas.

• Um investidor que compra 1.000 cotas investe R$ 100.000.

• Com o shopping alugado e gerando receita líquida de 8% ao ano, esse cotista receberia em média R$ 8.000 anuais em dividendos, pagos mês a mês.

• Além disso, se o valor de mercado dos shoppings subir e o fundo for reavaliado, suas cotas também podem se valorizar, gerando ganho patrimonial.

Assim, o cotista pode lucrar tanto com renda recorrente (aluguéis) quanto com valorização da cota ou ganhos de venda de ativos, tornando os FIIs de tijolo uma forma prática de investir em imóveis de grande porte sem precisar comprá-los individualmente.

✅ Vantagens dos FIIs de Tijolo

• Renda passiva mensal – distribuição recorrente de dividendos.

• Isenção de IR sobre dividendos – uma das grandes vantagens em relação a ações.

• Acesso a imóveis de alto padrão – que dificilmente o investidor pessoa física conseguiria comprar sozinho.

• Diversificação – possibilidade de investir em diferentes segmentos (logística, varejo, saúde).

• Proteção contra inflação – muitos contratos de aluguel são reajustados pelo IPCA ou IGP-M.

⚠️ Riscos e pontos de atenção

• Vacância: imóveis vazios não geram receita.

• Inadimplência: risco de empresas não pagarem o aluguel.

• Concentração geográfica ou setorial: fundos muito dependentes de um único ativo ou setor ficam mais vulneráveis.

• Sensibilidade econômica: shoppings, por exemplo, sofrem em períodos de crise.

FIIs de Tijolo no contexto da Selic em 15%

O momento atual exige atenção redobrada do investidor. Com a Selic em 15% ao ano, a renda fixa oferece retornos elevados com baixo risco, o que naturalmente pressiona os preços das cotas dos FIIs de tijolo. Muitos fundos chegam a negociar com deságio em relação ao valor patrimonial (P/VP abaixo de 1), já que parte dos investidores migra para opções mais seguras. Isso abre espaço para oportunidades seletivas, principalmente em segmentos resilientes como logística e shoppings bem localizados.

Por outro lado, as projeções de mercado indicam que a Selic pode cair para a faixa de 9% a 9,25% ao ano em 2026/2027. Esse movimento tende a devolver competitividade aos FIIs de tijolo frente à renda fixa. Na prática, a queda dos juros reduz o “custo de oportunidade” e torna os dividend yields dos FIIs — que hoje giram entre 8% e 10% ao ano — mais atraentes. Além disso, juros mais baixos favorecem a valorização patrimonial dos imóveis, pois aumenta a procura por ativos reais em detrimento dos títulos de renda fixa.

Em resumo: enquanto a Selic alta pressiona preços e reduz demanda, o ciclo de queda abre espaço para ganhos tanto nos dividendos distribuídos quanto na valorização das cotas, o que pode beneficiar o investidor paciente que aproveitar os preços descontados de hoje.

Os FIIs de tijolo continuam sendo uma ótima alternativa para quem busca renda passiva, diversificação e exposição ao setor imobiliário sem precisar comprar imóveis diretamente.

Com a possibilidade real de uma Selic em queda, os fundos imobiliários ganham força contra a renda fixa, mas exigem atenção na escolha dos fundos. O ideal é avaliar gestão, vacância, contratos de aluguel, setor e localização dos imóveis.

👉 Se você busca equilíbrio entre segurança e retorno, os FIIs de tijolo merecem um espaço na sua carteira de investimentos.